פסק-דין בתיק ת"א 23324-06

נתוני רקע

1. התובעת היא הבעלים הרשום של נכס המצוי ברחוב כיאט 6 חיפה שבקומתו השניה מצויים משרדים. הנתבע הוא סוכן ביטוח. בתאריך 10.11.02, אין עוררין, נחתם הסכם שכירות ראשון בין התובעת לבין הנתבע. בגדרו של זה שכר הנתבע מושכר בן חדר אחד בשטח של כ-19 מ"ר בדמי שכירות של 282 ש"ח לחודש בצירוף מע"מ. השכירות הייתה בלתי מוגנת לתקופה של שנה עם אופציה להארכה לשנתיים נוספות, עד 30.11.05 (להלן-"החוזה הראשון").

ועוד אין עוררין כי לימים נערך הסכם שכירות שני, בגדרו הורחב המושכר לשני חדרים, בשטח של כ-30 מ"ר, כאשר דמי השכירות עולים לסך של 500 ש"ח לחודש בצירוף מע"מ. משהחליטו בעלי הדין לעשות כן, הסכם השכירות השני היה בתבניתו של הסכם השכירות הראשון, רק תוך שינוי תיאור המושכר לשני חדרים ושינוי דמי השכירות החודשיים.

2.         הונחה בפניי תובענה בסדר דין מקוצר נגד הנתבע. נטען כי לאחר ה-30.11.05 לא פינה הנתבע את המושכר. זאת לאחר שחדל מלשלם דמי שכירות חודשיים, שעה שהסכם השכירות היה בתוקפו, החל מינואר 2005, דהיינו לתקופה של 11 חודשים. לנוכח זאת נתבע פינוי הנתבע מן המושכר, ותשלום דמי השכירות החוזיים בסכום קרן של 5,500 ש"ח, שערכו המשוערך ליום הגשת התביעה, לרבות מע"מ, עלה לסך של 6,700 ש"ח. בסעיף 18 להסכם השכירות הותנה פיצוי מוסכם בסך של 20$ ליום בגין כל יום איחור בפינוי המושכר. משום כך נתבע, ליום הגשת התביעה, סכום שקלי בסך 31,390 ש"ח.

3.         הנתבע ביקש וקיבל רשות להתגונן ותצהירו היה לכתב הגנתו. הנתבע טען כי בתקופה שלאחר ה-30.11.05 הייתה הסכמה בעל-פה להאריך את תקופת השכירות לתקופה מוארכת נוספת. דבר זה נלמד מחליפת מכתבים רלוונטית בתקופה האמורה. לב טענתו של הנתבע נעוץ בחיובי ארנונה מופרזים שהושתו עליו על ידי עיריית חיפה. אלו נעשו בגין מושכר בשטח של 49 מ"ר, הגם שהמושכר היה, כאמור, בשטח של 30 מ"ר לערך. לנוכח זאת סוכם בין בעלי הדין כי כל עוד עניין זה לא יוסדר, יהיה פטור הנתבע מלשלם דמי השכירות, בתורת קיזוז של יתרת החיוב העודף של הארנונה. ככל שעסקינן בפינוי המושכר הצהיר הנתבע כי ביום 1.2.07 בדעתו לפנות את המושכר. אין עוררין כי אכן כך נעשה.

            עוד טוען הנתבע כי בגדר הסכם השכירות סוכם ליתן לו זיכוי בסך של 3,706 ש"ח, שערכו המשוערך ליום הגשת בקשת רשות להתגונן עולה לסך של 4,415 ש"ח. אף זיכוי זה לא בוצע והנתבע טוען לקיזוזו בגין כל חוב שלו לתובעת.

4.         עוד הובהר לי כי התובעת היא ישישה בת 97. שעה שנכרתו הסכמי השכירות, הראשון והשני, נכסיה נוהלו על ידי משרד עורכי הדין סלומון-ליפשיץ, שמינה מטעמו לעניין זה את יועץ המס מר ג'אן בחוס (להלן-"בחוס"). לימים הועבר ניהול הנכס למר סלים כיאט (להלן-"סלים"), שהוא אחיינה ואפוטרופסה של התובעת, והודעה על כך נמסרה לנתבע.

5.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות והמצהירים נחקרו על תצהיריהם. מטעם התובעת נמסרו עדויותיהם של בחוס וסלים. מטעם הנתבע נמסרה עדותו-שלו. עוד הונחה בפניי תעודת עובד ציבור מטעם עיריית חיפה. לאחר גמר שמיעת הראיות הגיש ב"כ התובעת בקשה להגשת ראיה משלימה ו/או מפריכה. בהחלטתי נעניתי להגשת הראיה ככל שישולמו הוצאות בסכום אותו נקבתי. ב"כ התובעת החליט, לנוכח זאת, לוותר על הגשת הראיה האמורה.

            להלן אדרש לסוגיות הצריכות לפנים לצורך הכרעתי.

משכם של יחסי השכירות

6.         ראוי לעמוד על הילוך טענתו של הנתבע בעניין זה. אכן, כך טענתו, הסכם השכירות פג ביום 30.11.05. עוד לפני כן, מן הסתם בתחילת 2005, התעורר הסכסוך לעניין העובדה שהנתבע שילם ארנונה בחיובי-יתר, בגין שטח העולה באופן משמעותי על זה שהושכר לו. לנוכח זאת סוכם, בינו לבין בחוס, כי לפי שעה לא ישלם את דמי השכירות, שהרי הם יקוזזו כנגד חיובי היתר האמורים. בהמשך הדרך, וכתוצאה מהסכמה בעל-פה ומחליפת מכתבים עם סלים, הוארכה תקופת השכירות. בין בעלי הדין היה מו"מ באשר להמשך יחסי השכירות ביניהם. מו"מ זה כשל סופית למקרא התראת ב"כ התובעת מיום 29.10.06. זה המועד, לשיטת הנתבע, ממנו נלמד סופית על גמר יחסי השכירות.

            במצב דברים זה, כך מבאר ב"כ הנתבע בסיכום טענותיו, חל סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971 (להלן-"החוק הנ"ל"). ס"ק א' בו מורה כי אם " לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני". כך אירע בנדוננו כאשר המשיכו יחסי השכירות "בלי לקבוע תקופה חדשה".

            משנמסרה ההודעה מיום 29.10.06, כך המשך הטענה, יש להחיל את ס"ק 19(ב)(1) לחוק הנ"ל המורה כי שעה שניתנה הודעה כאמור תסתיים השכירות " כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;". לשיטת הנתבע הוא אמור היה לפנות את המושכר בחלוף שלושה חודשים מיום 29.10.06. כך הוא עשה, שמא באיחור זניח, שעה שפינה את המושכר ביום 1.2.07.

            משמע, התובעת זכאית רק לדמי שכירות חוזיים ולא לפיצוי מוסכם יומי. לכל אורך הדרך חזקתו של הנתבע במושכר הייתה כדין. אכן, מול דמי השכירות החוזיים יש לקזז בגין עילות הקיזוז שפורטו עד הנה.

בחנתי הטענות האמורות ובדעתי לדחות את מרביתן ולהיענות למקצתן.

7.         אכן, בבקשת הרשות להגן טען הנתבע, בין השאר, לתחולת סעיף 19 לחוק הנ"ל. והוא המשיך והסתמך כך אף בגדר תצהירו. ואולם הוא עשה כן באורח סתמי כאשר הוא אינו פורס גרסה עובדתית המתחייבת למקרא הוראות סעיף 19 לחוק הנ"ל.

שהרי, רק בגדר סיכום הטענות, ולראשונה, מבהיר הנתבע את עמדתו כי גילוי הדעת באשר לגמר יחסי השכירות הוא ביום  29.10.06 דווקא, וכי הוא סבור כי ממועד זה ואילך, על יסוד תשתית עובדתית שלא הונחה, אכן מתחיל מרוץ שלושה החודשים לאחר מתן ההודעה. משכך, נהיר לחלוטין שמדובר בהרחבת חזית ובגין טענה שלתובעת לא ניתנה הזדמנות הוגנת להתייחס אליה, כאשר לא הייתה כל סיבה מבוררת שלא להניח את התשתית המשפטית והעובדתית הנטענת בסיכומים, כבר בעת הגשת בקשת הרשות להתגונן.

8.         בין בעלי הדין התעוררה מחלוקת באשר למניע לכריתת הסכם השכירות השני. לשיטת בחוס הוא גילה שהנתבע פלש לחדר סמוך לזה שהושכר לו מלכתחילה. רק כתוצאה מכך נולד הסכם השכירות השני בגין שני חדרים. הנתבע כופר בכך. הוא מכחיש כל טענה של פלישה. אכן, לימים, ומשעה שהנתבע היה זקוק לחדר נוסף, ועל רקע זה, נכרת הסכם השכירות השני.

            טענת הפלישה הנטענת, שהיא טענה חמורה, לא נטענה, ולו בהזדמנות אחת, במכלול המכתבים שנשלחו לנתבע. אין בדעתי לקבלה והנני מאמץ את גרסת הנתבע בעניין זה.